En underhållsplan är ett av bostadsrättsföreningens viktigaste verktyg för att säkerställa en långsiktigt hållbar ekonomi och trygga fastigheter. Trots det är det vanligt att planen är för generell, föråldrad eller saknar viktiga delar – vilket i värsta fall kan leda till oväntade utgifter, akuta reparationer eller försämrat fastighetsvärde.
Här listar vi fem vanliga missar som många BRF:er gör i sin underhållsplan – och hur ni undviker dem.
1. Inget uppdaterat tidsintervall
Många föreningar arbetar med en underhållsplan som är flera år gammal, där både tidpunkter och kostnader inte längre stämmer. Eftersom byggpriser och materialkostnader förändras snabbt, är det viktigt att planen revideras regelbundet – helst årligen eller vartannat år.
Tips: Lägg in årlig översyn som en fast punkt i styrelsens verksamhetsplan.
2. Fokus på yta – inte på system
Det är vanligt att planen innehåller målning, tak och fasader – men missar de tekniska systemen som:
-
Värme (t.ex. fjärrvärmecentral eller värmepumpar)
-
Ventilation (OVK och rengöring)
-
Elsystem, avlopp och vattenstammar
Dessa system står för stora delar av kostnaderna när de väl behöver bytas, så de bör finnas med med både teknisk status och kostnadsprognos.
3. Dålig kostnadsuppskattning
En felaktig eller för låg uppskattning av framtida underhållskostnader är en vanlig fälla. Det kan leda till för låga avsättningar i årsbudgeten och därmed framtida avgiftshöjningar eller oväntade lån.
Lösning: Ta hjälp av en sakkunnig som arbetar med kalkyler och kan anpassa prognoser efter aktuella marknadspriser.
4. Saknar buffert för oförutsedda händelser
Underhållsplanen bör innehålla en reservpost för oförutsedda reparationer. Ett stuprör kan lossna, ett stambrott uppstå eller en dörrmotor sluta fungera – det är svårt att planera för allt.
Rekommendation: Avsätt 5–10 % av den totala årsbudgeten i en “oförutsett”-post.
5. Ingen tydlig ansvarsfördelning
Vem i styrelsen ansvarar för att följa upp planen? Hur säkerställs det att åtgärder sker i tid? Saknas detta, riskerar planen att bli ett dokument i en pärm snarare än ett levande verktyg.
Tydlig rollfördelning, exempelvis genom ett fast ansvarsområde för underhåll, gör att planen får praktiskt genomslag i föreningens löpande arbete.
Få professionell hjälp – och få en plan som håller
Att ta fram eller uppdatera en underhållsplan kräver både teknisk förståelse och ekonomisk insikt. Många föreningar väljer därför att få hjälp med en underhållsplan till din BRF genom externa konsulter eller besiktningsföretag med erfarenhet från bostadsrättsföreningar.
Då får ni inte bara ett dokument, utan ett strategiskt verktyg som stärker både föreningens långsiktiga ekonomi och fastighetens värde.
Sammanfattning – undvik dessa missar i er underhållsplan:
✔ Uppdatera planen regelbundet
✔ Glöm inte de tekniska systemen
✔ Gör realistiska kostnadsbedömningar
✔ Planera för oförutsedda utgifter
✔ Fördela ansvaret i styrelsen tydligt
En bra underhållsplan är inget man gör “för att det ska se bra ut” – det är en konkret åtgärd för att undvika framtida kriser, trygga ekonomin och skapa trivsel för de boende.